Mietspiegel

Der Mietspiegel zur Orientierung

Mit dem Mietspiegel soll Ihnen eine Gesamtübersicht Orientierung zu den für Ihren Ort geltenden Vergleichsmieten am freien Wohnungsmarkt geben. Erstellt wird er in Kooperation mit den Vermieter- und Mieterverbänden. Allerdings gibt es für die Gemeinden keine Pflicht zur Erhebung. In der Praxis kann er zur Begründung von Mieterhöhungen dienen. Was hat es also genau mit dem Mietspiegel auf sich?

Der Mietspiegel als fundierte Orientierungshilfe

Diese Übersicht zur Vergleichsmiete im freien Wohnungsbau am jeweiligen Ort wird in der Regel von den Städten erstellt, wobei die unterschiedlichen Interessengruppen, also die Mieter- und Vermieterverbände, mit einbezogen werden. Entscheidend ist die breite Datenbasis, die einen repräsentativen Überblick zu den örtlichen Mieten gibt. Dann kann dieser Überblick auch zur Begründung für Mieterhöhungen herangezogen werden – und zwar wie folgt:

Im § 558 Abs. 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist geregelt, dass der Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete einfordern kann, wenn dieser zum Änderungszeitpunkt seit wenigstens 15 Monaten eine unveränderte Miete zu bezahlen hatte.

Die Vergleichsmiete wiederum setzt sich aus den Mieten zusammen, die in einer konkreten oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnräume in vergleichbarer Größe, Art, Beschaffenheit und Ausstattung sowie Lage in den vergangenen vier Jahren vereinbart oder auch geändert worden sind. Davon ausgenommen sind jedenfalls die Mieterhöhungen, die gesetzlich oder im Kontext von Förderungen festgeschrieben wurden.

Verschiedene Arten des Mietspiegels unterscheiden

Der Gesetzgeber differenziert verschiedene Varianten – es gibt demnach die einfache und die qualifizierte Ausführung, die jeweils unterschiedliche Anforderungen erfüllen müssen. Beide vermitteln jedoch einen Überblick zur ortsüblichen Vergleichsmiete und dienen auch den Gerichten als Beweismittel, wenn es um Mieterhöhungen oder Rückzahlungsforderungen geht. Allerdings kann nur jeweils eine Ausführung gelten. Hier die Unterschiede:

Der einfache Mietspiegel

Entgegen der gesetzlich verankerten Begriffserklärung existiert keine Definition der Anforderungen an die Erstellung. Als einfacher Mietspiegel gilt daher lediglich die übersichtliche Zusammenfassung der örtlichen Vergleichsmiete, die von Gemeinden oder Interessenverbänden aufgestellt und anerkannt werden.

Wichtig:
Diese einfache Ausführung kann nicht als Beweismittel vor Gericht dienen.

Der qualifizierte Mietspiegel

Diese Ausführung wiederum ist im § 558d BGB näher beschrieben, insbesondere die wissenschaftlichen Ermittlungsmethoden müssen demnach nachvollziehbar dokumentiert und vor allem überprüfbar sein. Darüber hinaus ist er alle zwei Jahre zu aktualisieren. Wird dies nicht eingehalten, verliert er nach vier Jahren seinen Status. Grundsätzlich sollen sich Erstellungsaufwand und Bedarf die Waage halten, es gibt also keine Erstellungspflicht für die Gemeinden.

Wichtig:
Nur die qualifizierte Variante des Mietspiegels hat Beweiskraft bei gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Vielfältige Kritik am Mietspiegel

Schon der Begriff wird kritisch gesehen, da nur die Wohnungsmieten einfließen, die in den letzten vier Jahren angepasst wurden. Mieterhöhungsspiegel wäre demnach die bessere Bezeichnung, da die durchschnittliche Mieterhöhung erfasst wird. Vor diesem Hintergrund erklärt sich auch die Forderung des Mieterschutzbundes, die Abbildung der Mieten auf zehn Jahre zu erweitern.

Wichtig:
Die Mietpreisbremse legt zwar fest, dass Wohnungsmieten nur um 20 Prozent im Verhältnis zur örtlichen Vergleichsmiete angepasst werden dürfen – und das innerhalb von drei Jahren, aber exponentielle Erhöhungen sind trotzdem möglich.

Fazit: Der Mietspiegel für Wohnungsmieten

Gemeinden können eine Übersicht zur ortsüblichen Vergleichsmiete erstellen. Diese hat jedoch nur Beweiskraft vor Gericht, wenn sie entsprechend den gesetzlichen Auflagen nach wissenschaftlichen Methoden erstellt und alle zwei Jahre aktualisiert wird. Im Grunde können jedoch trotzdem Mieterhöhungen durchgeführt werden.

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